每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜黃博文    

3月29日，北京新房市場(chǎng)熱度拉滿。昌平國(guó)賢府PARK和未來(lái)城·星寰時(shí)代均在當(dāng)天開盤，開發(fā)商發(fā)布的認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)也很好看，分別為467套和389套。當(dāng)天，甚至還有項(xiàng)目工作人員發(fā)朋友圈并配文“來(lái)不及改海報(bào)”。

在二手房市場(chǎng)，我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，3月31日的北京二手住宅單日網(wǎng)簽量來(lái)到1422套，創(chuàng)下2023年4月以來(lái)單日成交量新高。3月，300萬(wàn)元以下二手房成交量占同期二手房總量的66.3%，同比上升19.1%，低總價(jià)房源成為成交主力。

4月1日，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析，當(dāng)前大城市的一個(gè)普遍特征是，剛需購(gòu)房者主要通過(guò)二手房解決居住問(wèn)題，新房市場(chǎng)則轉(zhuǎn)向滿足改善性需求，房企通過(guò)優(yōu)質(zhì)地塊選擇及產(chǎn)品力提升，實(shí)現(xiàn)與二手房的差異化競(jìng)爭(zhēng)。

“北京市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)這一特點(diǎn)。新房方面，開發(fā)商更多推出大戶型改善型產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較好去化也說(shuō)明改善需求仍有釋放空間。二手房方面，3月在較高基數(shù)下，成交量保持穩(wěn)定，表明購(gòu)房需求仍在。而成交主力為300萬(wàn)元以下的低總價(jià)房源，反映出剛需群體是當(dāng)前二手房市場(chǎng)的主要支撐力量?！辈芫ЬдJ(rèn)為。

新房?jī)r(jià)格戰(zhàn)“殺瘋了”，開發(fā)商“想盡一切辦法去化”

“本想慢慢選，結(jié)果被這人氣焦慮到了。”國(guó)賢府PARK開盤后，購(gòu)房者小金向記者抱怨，人太多了，排隊(duì)看房，沙盤周圍都擠不過(guò)去。之前只是關(guān)注這個(gè)盤，沒(méi)想到現(xiàn)場(chǎng)氣氛特別緊張。

國(guó)賢府PARK選房現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：受訪者

不過(guò)，小金最后還是選擇了放棄。“排的號(hào)比較靠后，心儀房源沒(méi)有了，準(zhǔn)備再看看其他項(xiàng)目，不想太沖動(dòng)隨大流就認(rèn)購(gòu)。”

記者了解到，該項(xiàng)目規(guī)劃有18棟住宅、832戶，主力戶型覆蓋77平方米至144平方米，備案價(jià)6.6萬(wàn)元/平方米。本批次最火的77平方米戶型共計(jì)88套房，排卡量接近200組。項(xiàng)目開盤綜合各項(xiàng)優(yōu)惠后，價(jià)格可以直接來(lái)到備案價(jià)的約八六折，折合單價(jià)不到6萬(wàn)元/平方米。

根據(jù)個(gè)別渠道人士的說(shuō)法，客戶需要在一周內(nèi)完成首付和網(wǎng)簽，不及時(shí)簽約的會(huì)被清退?！盎局皇?樓的房源了，如果只看好77平方米的，可以幫忙協(xié)調(diào)?！?/p>

不過(guò)，國(guó)賢府PARK的開發(fā)商中建智地當(dāng)日晚間就發(fā)布了銷售喜報(bào)，隔壁的未來(lái)城·星寰時(shí)代也與其保持了一致的發(fā)布節(jié)奏。

國(guó)賢府PARK（上）和未來(lái)城·星寰時(shí)代（下）開盤首日銷售數(shù)據(jù) 圖片來(lái)源：開發(fā)商微信公眾號(hào)

3月28日剛剛?cè)〉妙A(yù)售證的通州北投棲沄灣項(xiàng)目，截至發(fā)稿，該項(xiàng)目網(wǎng)簽數(shù)量已經(jīng)來(lái)到46套，成交均價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米，最高備案價(jià)則是4.6萬(wàn)元/平方米。

記者注意到，該項(xiàng)目在推廣內(nèi)容中直接就打出了每平方米價(jià)格“低至3.4萬(wàn)元起”的口號(hào)，共計(jì)246套房，主力戶型79平方米至140平方米。根據(jù)最新的開盤優(yōu)惠，有22套79平方米戶型的價(jià)格是258萬(wàn)元至280萬(wàn)元，據(jù)此計(jì)算的最低單價(jià)已經(jīng)不到3.3萬(wàn)元/平方米。但是，項(xiàng)目2023年拿地時(shí)的樓面價(jià)約2.6萬(wàn)元/平方米，期房指導(dǎo)價(jià)為5.5萬(wàn)元/平方米。也就是說(shuō)，如今這個(gè)開盤價(jià)幾乎是在“賠本吆喝”。

4月2日，在豐臺(tái)某項(xiàng)目營(yíng)銷中心，工作人員直接向記者報(bào)出5萬(wàn)元排卡、九五折優(yōu)惠，并表示開盤還會(huì)有一系列優(yōu)惠活動(dòng)。盡管是工作日下午，現(xiàn)場(chǎng)依然有不少客戶看房咨詢，每個(gè)樣板間均有帶看。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)人員稱，該項(xiàng)目此次508套房源的排卡客戶已超過(guò)400組，項(xiàng)目最小戶型為78平方米，“上車價(jià)”350萬(wàn)元左右。

剛走出營(yíng)銷中心大門，記者就被該項(xiàng)目競(jìng)品數(shù)位渠道人士攔截。溝通中，對(duì)方透露了其手中多個(gè)項(xiàng)目的降價(jià)信息，不過(guò)最后也給到了“如果不是著急換房，可以再等等新盤”的建議。

北京某項(xiàng)目營(yíng)銷中心 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

轟轟烈烈的“價(jià)格戰(zhàn)”確實(shí)收獲了好看的數(shù)據(jù)，一個(gè)很明顯的變化是，不少存量項(xiàng)目都發(fā)出了成交海報(bào)。比如，中建運(yùn)河玖院3月銷售136套、總額10.8億元，首開6個(gè)月銷售突破100億元；招商朝棠攬閱3月銷售135套，云璟攬閱開盤一年宣告清盤；保利朝觀天珺3月銷售5.5億元，璟山和煦銷售2億元，同時(shí)保利發(fā)展北京公司3月線上營(yíng)銷任務(wù)完成率154%、業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)率111%??

有頭部央企開發(fā)商人士向記者坦言，這是難得的去化窗口期，也是修復(fù)企業(yè)現(xiàn)金流、鞏固市場(chǎng)信心的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。房企抓住這波“小陽(yáng)春”快速跑量，等下一波新地塊出來(lái)后才有底氣“撿漏”，不然連“上牌桌”的機(jī)會(huì)都沒(méi)有?！拔覀儸F(xiàn)在就是想盡一切辦法趕緊去化?！?/p>

“出手買房的純剛需客戶比前兩年多了”

二手房方面，多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)均顯示“成交量很不錯(cuò)”。

北京鏈家研究院分析師冷會(huì)向記者表示，3月北京二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)應(yīng)該算非常不錯(cuò)。全月二手住宅網(wǎng)簽量是19886套，環(huán)比增長(zhǎng)144.6%，同比增長(zhǎng)3.4%，是近15個(gè)月以來(lái)的最高水平。價(jià)格方面總體保持平穩(wěn)，跟年前一段時(shí)間相比略有上漲，止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)延續(xù)良好。

在今年3月的一次媒體交流中，有機(jī)構(gòu)分析師曾透露，北京今年300萬(wàn)元以下房源成交火熱，這也成為今年一季度二手房市場(chǎng)的重要特征。4月2日，一位頭部中介機(jī)構(gòu)人士就向記者表示：“團(tuán)隊(duì)3月業(yè)績(jī)不錯(cuò)，現(xiàn)在首付比例、貸款利率也低，價(jià)格下來(lái)了，出手買房的純剛需客戶比前兩年多了?！?/p>

“前期房?jī)r(jià)的持續(xù)回調(diào)，讓大量房源落入剛需購(gòu)房者可承受區(qū)間，疊加市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，前期積累的觀望需求得以集中釋放?！蔽覑?ài)我家研究院表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)基本回調(diào)至部分購(gòu)房者的心理預(yù)期，房?jī)r(jià)性價(jià)比提升，再加上3月本身就是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)的熱門成交月，帶動(dòng)了低總價(jià)房源的成交放量。

冷會(huì)透露，從成交房屋的產(chǎn)品屬性看，二手房主力成交面積仍集中在60平方米至90平方米的區(qū)間，占比超40%；其次是60平方米以下戶型，占比25%左右；再就是90平方米至120平方米戶型，占比約20%；120平方米以上戶型占比不足15%。

北京西城某二手房小區(qū) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝

中指研究院分析指出，“二手房與新房之間的置換節(jié)奏放緩”是當(dāng)前市場(chǎng)的關(guān)鍵矛盾之一。

曹晶晶向記者表示，一是價(jià)差問(wèn)題，二手房?jī)r(jià)格持續(xù)調(diào)整后，賣舊房所得資金與購(gòu)買新房的缺口有所擴(kuò)大，尤其在新房總價(jià)較高的背景下，想要“一步到位”置換的壓力相對(duì)較大。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年北京新房與二手房成交套均總價(jià)的差距為333萬(wàn)元。二是購(gòu)房成本問(wèn)題，目前北京按揭貸款利率以及公積金貸款額度仍有優(yōu)化空間，這直接影響居民的購(gòu)房成本。

在她看來(lái)，北京的樓市限購(gòu)政策仍有優(yōu)化空間，比如進(jìn)一步優(yōu)化非京籍家庭購(gòu)房的社保年限要求；公積金方面，可考慮提高多子女家庭的貸款額度；購(gòu)房補(bǔ)貼也可向初婚初育家庭、人才群體傾斜。此外，針對(duì)“以舊換新”的貼息支持，也有助于打通改善鏈條。

購(gòu)房者張婷（化名）正在遭遇這種情況，她目前手中的一套二手房，掛牌價(jià)在400萬(wàn)元左右，但看中的新房，總價(jià)往往在800萬(wàn)元甚至千萬(wàn)元區(qū)間。“首付肯定沒(méi)問(wèn)題，但月供壓力太大，不敢輕易冒險(xiǎn)。”

她目前的心態(tài)就是繼續(xù)等，“不著急賣，也不著急買，再繼續(xù)看看”。