每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜董興生    

三月歷來是樓市傳統(tǒng)旺季，“金三銀四”的成色，直接關(guān)系全年市場(chǎng)走向。

2026年開春，廣州、深圳先后走出春節(jié)假期的成交低谷，看房量、成交量同步回升，市場(chǎng)暖意不斷擴(kuò)散。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱“每經(jīng)記者”）走訪部分樓盤、對(duì)話中介門店與多家研究機(jī)構(gòu)了解到，本輪廣深“小陽(yáng)春”已實(shí)質(zhì)性到來。同時(shí)，市場(chǎng)邏輯也已迎來顯著改變：一些熱門小區(qū)的“筍盤”（形容?價(jià)格明顯低于同區(qū)域、同類型房源的高性價(jià)比房產(chǎn)）正在逐步消失，與掛牌房東的議價(jià)空間也在變小。

其中，廣州和深圳均呈現(xiàn)出二手房全面領(lǐng)跑態(tài)勢(shì)，成為此波“小陽(yáng)春”回暖的主力。而新房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)深度分化：今年以來深圳新房的供應(yīng)量同比去年有所下滑；廣州核心區(qū)豪宅火熱，剛需盤仍靠讓利走量?？梢哉f，一二手市場(chǎng)格局顛倒，供應(yīng)端結(jié)構(gòu)重塑，構(gòu)成這一輪“小陽(yáng)春”最鮮明的特征。

深圳寶安新安片區(qū)某在售樓盤售樓處 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

二手房扛起“小陽(yáng)春”大旗

本輪廣深樓市“小陽(yáng)春”，正由二手房扛起主力大旗，市場(chǎng)底層邏輯已經(jīng)改寫。

從數(shù)據(jù)到一線體感，二手房都在主導(dǎo)回暖節(jié)奏。

深圳二手房率先引爆行情，成為本輪復(fù)蘇的核心引擎。樂有家門店監(jiān)測(cè)顯示，春節(jié)后二手房簽約量環(huán)比大漲132%，創(chuàng)下2024年3月底以來最高值。而截至2026年2月，深圳二手房住宅的成交均價(jià)已回暖至6.2萬(wàn)元/平方米。

圖片來源：深圳樂有家研究中心

貝殼研究院的數(shù)據(jù)也同樣直觀，3月2日—8日，深圳二手房簽約量環(huán)比激增118%，3月8日單日成交量創(chuàng)下近一年新高，且實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩周走高。

此外，市場(chǎng)情緒同步修復(fù)。據(jù)深圳貝殼研究院發(fā)布的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年2月其合作門店的二手房掛牌量較去年同期下降3.3%，非理性拋售明顯減少，市場(chǎng)逐步進(jìn)入“預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)—供應(yīng)優(yōu)化—價(jià)格企穩(wěn)”的良性通道。

圖片來源：貝殼研究院

“現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房、低總價(jià)高租金回報(bào)率的房源回暖最明顯，比如我們片區(qū)的荔園本部學(xué)區(qū)房，像園嶺花園83平方米的三房，因?yàn)閷?duì)口荔園本部和紅嶺中學(xué)，節(jié)后咨詢量和成交量明顯比節(jié)前多了?！?月14日下午，深圳福田園嶺片區(qū)的資深中介劉安穎向每經(jīng)記者分享稱。

劉安穎提到，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)“筍盤”的成交速度已被壓縮到一個(gè)比較短的周期，甚至有些二手“筍盤”掛出來一周不到就成交。“以位于福田的翰嶺院項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目約108平方米的大三房，業(yè)主掛牌總價(jià)普遍820萬(wàn)元以上，折合單價(jià)約7.74萬(wàn)元/平方米，有些業(yè)主著急賣，755萬(wàn)元的掛牌價(jià)格，基本上一周左右能成交?！眲卜f說。

深圳羅湖翠竹板塊部分二手房掛牌情況 圖片來源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

事實(shí)上，類似的現(xiàn)象在深圳羅湖也同樣存在。因?yàn)槎址渴袌?chǎng)的成交上漲后，掛牌業(yè)主的心態(tài)也開始趨于穩(wěn)定，不再著急賣房，議價(jià)空間也明顯縮小。

以記者去年底探訪過的一套位于羅湖翠竹苑、面積47.84平方米的兩房為例，此前業(yè)主掛牌價(jià)為245萬(wàn)元，中介透露該房源預(yù)計(jì)最低可降到230萬(wàn)元。但到今年3月，中介告訴記者，該房源業(yè)主的最低出售價(jià)為237萬(wàn)元。

廣州二手房市場(chǎng)同樣迎來強(qiáng)勢(shì)反彈。

貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，3月8日，廣州二手房單日成交247套，環(huán)比上漲25.4%；上周（3月2日—3月8日）累計(jì)成交849套，環(huán)比大漲118.8%。春節(jié)后返城需求集中釋放，中介門店帶看量持續(xù)回升，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)3月經(jīng)理人指數(shù)環(huán)比大幅增長(zhǎng)43.5點(diǎn)至71.78，行業(yè)對(duì)“小陽(yáng)春”信心充足。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，廣深均呈現(xiàn)“二手房好于新房”的核心特征，二手房新增掛牌量同比減少，市場(chǎng)情緒持續(xù)好轉(zhuǎn)，更帶動(dòng)“賣舊買新”的置換需求，市場(chǎng)循環(huán)逐步暢通。

深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，其認(rèn)為本輪回暖并非政策脈沖式短期反彈，而是政策優(yōu)化、信心修復(fù)、自住需求集中釋放三重因素共振，二手房持續(xù)放量，新房同步走高，讓“小陽(yáng)春”根基更扎實(shí)。

新房市場(chǎng)上演結(jié)構(gòu)性行情

與二手房的全面火熱不同，廣深新房市場(chǎng)并未迎來普漲，而是屬于典型的“結(jié)構(gòu)性行情”。

以廣州為例，廣州的頂豪市場(chǎng)接連刷新成交紀(jì)錄，也帶動(dòng)了周邊新房市場(chǎng)看房熱度的提升。今年2月，廣州天河馬場(chǎng)地塊以236.04億元高價(jià)成交，溢價(jià)率26.60%，折合居住成交樓面地價(jià)約8.55萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下廣州樓面單價(jià)新高。

3月2日，廣州珠江新城保利玥璽灣一套670平方米頂層復(fù)式以1.87億元成交，折合單價(jià)約28萬(wàn)元/平方米，刷新當(dāng)?shù)匾皇猪敿?jí)豪宅單價(jià)紀(jì)錄；3月9日，星河灣半島五號(hào)單日成交4套頂奢復(fù)式，總價(jià)達(dá)7.187億元，核心區(qū)豪宅熱度空前。

相較于頂豪市場(chǎng)的接連創(chuàng)新高，廣州剛需新房市場(chǎng)反而表現(xiàn)出較為明顯的“降價(jià)跑量”趨勢(shì)。

廣州房產(chǎn)中介羅家敏向記者表示，現(xiàn)在廣州的很多剛需盤，都是采用折扣、特價(jià)房的方式來吸引購(gòu)房者，“不讓利還是不太好賣”。

“比如黃埔星河灣半山毛坯的價(jià)格直接調(diào)到了1.9萬(wàn)元/平方米起，還推出毛坯、簡(jiǎn)裝、豪裝三種方案搶客；荔灣新世界?天馥的限時(shí)折扣直接給到8.6折優(yōu)惠，低至3.8萬(wàn)元/平方米。”羅家敏表示，現(xiàn)在市場(chǎng)很現(xiàn)實(shí)，不拿出一口價(jià)特價(jià)房、不把折扣落到實(shí)處，就算看的人多也很難成交。

廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，截至2026年2月底，廣州全市狹義庫(kù)存為1416.4萬(wàn)平方米，較1月減少1.3萬(wàn)平方米。由于2月主要區(qū)域新增供應(yīng)普遍減少，新房市場(chǎng)以消化存量為主，庫(kù)存量微降，并已連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)下調(diào)。

而深圳的新房市場(chǎng)，進(jìn)入2026年以來，出現(xiàn)了較為明顯的“供應(yīng)節(jié)奏”放緩情況。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，今年以來，深圳僅有9個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，遠(yuǎn)低于去年同期的12個(gè)項(xiàng)目。

而正是由于新房入市節(jié)奏偏慢，難以形成集中入市的規(guī)模效應(yīng)，直接導(dǎo)致新房整體成交量明顯不及二手房，市場(chǎng)呈現(xiàn)核心板塊量升價(jià)穩(wěn)、剛需區(qū)域以價(jià)換量的結(jié)構(gòu)性回暖格局。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至3月12日，深圳全市商品住宅累計(jì)成交964套，二手住宅累計(jì)過戶1703套。

深圳部分項(xiàng)目3月集中發(fā)布熱銷海報(bào)

雖然深圳整體新房的成交要弱于二手房，不過記者注意到，進(jìn)入3月后，不少項(xiàng)目先后發(fā)布熱銷海報(bào)，如龍華的鴻榮源觀城3月7日—8日兩天賣出41套、遠(yuǎn)洋城·城銘家園上周認(rèn)購(gòu)39套、中建鵬宸云筑單周熱銷32套等。

“隨著核心城市2025年出讓的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸入市，加之部分房企加大促銷力度，預(yù)計(jì)3月市場(chǎng)需求有望逐步釋放，核心城市‘小陽(yáng)春’行情依然值得期待?！敝兄秆芯吭悍治龇Q。