每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏官紅    

杭州樓市的“豪宅對決”將在5月迎來最緊張的時刻。

七年限價緊箍咒一朝解除，2025年誕生的那些“地王”，如今正以前所未有的密度扎堆入市?！昂勒↓垺苯òl(fā)棲湖云莊、濱江望天際、中海萬潮玖序、中海海潮玖序、濱江金帝奧映世紀(jì)軒、濱杭傳麒府之間的激烈競爭，不僅推高了這座城市的產(chǎn)品力，也深度激活了杭州乃至更大范圍的購買力。

濱江望天際項目 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

其中，三大項目在4月同一時間窗口的“揭幕戰(zhàn)”中，奧映世紀(jì)軒86套大平層開盤當(dāng)日銷售金額達(dá)20.6億元，有房源吸引27組客戶同時搖號；萬潮玖序42套均價約10.5萬元/平方米的房源日光；棲湖云莊38套約6000萬元起的排屋開盤全部售罄。

隨著老選手加推、新選手集中亮相，5月的杭州市場又將迎來新的熱潮。頂豪為什么在這個時間點出現(xiàn)？誰在堅定買入杭州？《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）日前實地走訪了杭州。

“豪宅六小龍”對決

每經(jīng)記者在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，萬潮玖序、望天際、奧映世紀(jì)軒3個項目沿錢塘江依次排開，海潮玖序輻射西湖、老望江、錢江新城一期區(qū)域，棲湖云莊南側(cè)緊鄰西溪濕地，傳麒府則位于杭州市中心“老底子”的豪宅聚集地。

中海萬潮玖序項目 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

3個沿江項目在競爭之余又充滿了差異性。地處濱江區(qū)核心區(qū)的萬潮玖序享有更成熟的配套，記者?從地鐵江陵路站B出口出發(fā)，步行約10分鐘到達(dá)項目，繼續(xù)走200米，即達(dá)江畔綠地公園。

每經(jīng)記者在現(xiàn)場看到，項目并非一線江景盤，大門北向、西北向朝江一側(cè)分別有兩棟高層，但運用了大面積落地玻璃和全景艙，將觀江范圍做到最大，并采用了抬板設(shè)計和超流體外立面設(shè)計。公開信息顯示，萬潮玖序推出233平方米、260平方米、302平方米和413平方米4種戶型，對應(yīng)總價段從2000萬元到6000萬元。

沿著江邊綠道一路向東，1.5公里之外的望天際，在江景資源上稍勝一籌。望天際的樓棟以微微傾斜的角度正對江面，加上首層架空的設(shè)計，視野更為開闊。建筑主體采用藍(lán)灰色玻璃搭配淺金色與深灰色型材，整體風(fēng)格與萬潮玖序形成了較大差異。

奧映世紀(jì)軒項目 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

再向東4.5公里則是奧映世紀(jì)軒。作為曾經(jīng)的蕭山區(qū)單價地王，奧映世紀(jì)軒距錢塘江直線距離約400米，對望錢江新城與江河匯IFC。項目推出238平方米、288平方米、388平方米戶型，盡管在面積段上與萬潮玖序有部分重合，但兩大項目建筑整體風(fēng)格差異較大，在首輪開盤中“各美其美”。

棲湖云莊首開看房驗資3000萬元、落位凍資500萬元，知情人士對每經(jīng)記者透露：“棲湖云莊是建發(fā)集團的燈塔序列，也就是最高級別的產(chǎn)品線。總價6000萬元到1.9億元，是杭州目前均價最高的商品房，也是‘豪宅六小龍’中唯一的純低密項目?！?/p>

“板塊已經(jīng)斷供10年，項目就在西溪濕地，離西湖也只有7公里，單項目總共79套房源，具備了相當(dāng)?shù)南∪毙??！?/p>

傳麒府則是市場公認(rèn)的“老錢”選擇。這里是2025年初溢價率71%的板塊地王，也被業(yè)內(nèi)稱為“新一代武林壹號”，從規(guī)劃布局到建筑設(shè)計、戶型設(shè)計，傳麒府切中板塊內(nèi)高端居住的需求。據(jù)媒體公開報道，傳麒府大戶型看房需驗資3800萬元。

海潮玖序是“六小龍”中唯一的雙地鐵上蓋項目，步行可至K11購物藝術(shù)中心，項目周邊學(xué)校、醫(yī)院等配套成熟，主力戶型為210平方米~370平方米大平層，以及360平方米~400平方米院墅。從地理位置上來看，距離西湖直線距離約2公里。

誰在買杭州頂豪？

頂豪為何集中在這個時間點出現(xiàn)？

城市、政策、行業(yè)三重周期在2026年春夏交匯。

在走訪中，濱江集團杭州東部區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人藍(lán)越能對記者坦言：“杭州推出限價政策7年來，豪宅購置的熱情始終沒有真正釋放。直到2025年上半年，市場上的產(chǎn)品仍然出自限價時代，而下半年出讓的優(yōu)質(zhì)地塊，直到年底都沒有形成市場供應(yīng)，因此當(dāng)下高端住宅集中供應(yīng)正好滿足了這一批需求。”

“五一”過后的工作日，不少客戶來到奧映世紀(jì)軒看房 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

2019年，杭州樓市開啟了嚴(yán)格意義上的限價，土拍文件明確約定了地塊未來的新房售價，開發(fā)商拿地即知售價與利潤。在這樣的背景下，剛需、改善性需求都只能在限價盤里選擇，同時，限價帶來了核心區(qū)域的房價倒掛，“萬人搖”就此誕生，甚至在2020年全國多地行情轉(zhuǎn)冷的情況下，出現(xiàn)了西溪公館開盤“6萬人搖號”的盛況。

隨著2024年10月29日最后一宗限價地成功出讓，杭州樓市“限價時代”正式落幕。高端改善性需求開始釋放，但正如藍(lán)越能所說，從土地市場松綁到真正形成產(chǎn)品供應(yīng)，2026年上半年剛好是最佳窗口。

與此同時，一線城市高端市場回暖與之同頻。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2026年一季度臨近收官（截至3月22日），北上廣深四大一線城市總價3000萬元以上高端住宅網(wǎng)簽成交同比上漲14%。

杭州的基本面也提供了超強支撐。根據(jù)《2025年杭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，全年地區(qū)生產(chǎn)總值突破2.3萬億元，比上年增長5.2%；數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)增加值6780億元、占GDP近三成，年末全市常住人口1270.0萬人，比上年末增加7.6萬人。

杭州的新房品質(zhì)此時也達(dá)到了高峰。

“當(dāng)前杭州產(chǎn)品力已經(jīng)比肩一線城市，甚至在同等價格的情況下，品質(zhì)和細(xì)節(jié)比一線城市更好。”中指華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生對每經(jīng)記者說。

那么，誰在為杭州頂豪買單？

據(jù)每經(jīng)記者了解，棲湖云莊客戶基本來自城西的“老錢”，占比60%左右；另外40%來自全杭州的企業(yè)家、高管，幾乎吸引了整個杭州的高端客群。

“偏愛一江兩岸的‘老錢’和‘新貴’可能會更中意奧映世紀(jì)軒?！彼{(lán)越能告訴記者。

記者在走訪中向行業(yè)人士了解到，“豪宅六小龍”吸引的不僅是杭州本地購房人，更開始對標(biāo)上海等一線城市。例如奧映世紀(jì)軒的買家，大多是有著線上銷售平臺的制造業(yè)企業(yè)主。另一類買家則來自上海等一線城市，其中又以“在上海的老浙江人”回流購房為主，他們通常有著豐富的豪宅購買經(jīng)驗，更看重落地能力和品牌能力。