每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜張益銘    

市場熱潮里，“老破小”借特殊賽道逆襲了。

“一套馬路邊的‘老破小’，5月3日早上9點半，4組客戶看完之后，就在房子里‘現(xiàn)場搶房’，本來房東掛牌150萬元，最后漲到160萬元成交了?！比涨?，上海楊浦區(qū)一家中介門店的王棟（化名）對《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）表示。

2026年以來，上海二手房的熱度持續(xù)向上。“金三”之后，“銀四”也變成了“金四”——4月二手房整體成交28742套，有8天成交量超千套，其中包括2個工作日。4月全月日均成交958套。

上海靜安區(qū)二手房小區(qū) 圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

“五一”假期期間，上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，二手房成交量同比增長16%，App（應用程序）上客戶咨詢量同比增長4%。成交量增速明顯高于咨詢量，反映出咨詢客戶的入市意愿較2025年同期更為積極，市場信心有所修復。

成交量創(chuàng)十年同期高點，價格環(huán)比連續(xù)回升  

回顧上海二手房市場近年來多個4月份成交量高點可以看到，2019年4月成交約2.7萬套，2020年4月約2.2萬套，2021年4月約2.4萬套。相比之下，2026年4月的2.9萬套顯示出強勁的反彈勢頭。

據(jù)安居客上海統(tǒng)計，上海二手房市場2026年4月的上述成交量，創(chuàng)下近10年來4月單月成交最高紀錄。

上海二手房月度網(wǎng)簽量（萬套） 圖片來源：安居客上海

“這兩個月房子真的好賣，不管新房代理還是二手房，成交量都相當高。”王棟說，“我們東外灘板塊4月份成交了200多套二手房?！?/p>

安居客上海認為，市場已經(jīng)“徹底走出了2021年—2022年的深度調(diào)整陰霾”。

每經(jīng)記者注意到，“量在價先”的規(guī)律也再次被印證，上海二手房價格企穩(wěn)回升，連續(xù)兩個月上漲，且漲幅在擴大。國家統(tǒng)計局公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅銷售價格2月環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.2%；3月環(huán)比漲幅擴大至0.4%。

不僅如此，4月份開始上海二手房成交結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化。據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的實際數(shù)據(jù)，網(wǎng)簽套均面積達到了80平方米左右。

近日，上海鏈家研究院負責人李根通過書面分析指出，當前上海市場改善型需求接棒回暖，外環(huán)外“老舊小”成交占比持續(xù)下滑。此外，市場信心開始溫和修復，買賣雙方成交節(jié)奏加快，購房者決策周期縮短。

從帶看量和掛牌數(shù)量、供需比例來看，熱度還在延續(xù)。李根分析認為，上海4月二手住宅成交均價持續(xù)溫和回升，價格修復態(tài)勢明確。二手房帶看質(zhì)量維持高位，看房熱度穩(wěn)固，支撐量價穩(wěn)步修復。

“老破小”跌出性價比，投資客轉(zhuǎn)向“租金回報率”

上文提到的漲價成交的“老破小”，位于楊浦濱江板塊，步行至濱江步道僅需17分鐘，距離在建的嗶哩嗶哩、美團等大廠辦公樓只需15分鐘，交通、教育、商業(yè)等配套非常成熟。并且，經(jīng)過這些年深度價格調(diào)整，不少類似的二手房已經(jīng)“跌出性價比”。只不過這樣的低總價房源較為罕見，通常一套房源掛牌會被很多人盯上。

王棟透露：“它隔壁的二手房小區(qū)，在2024年賣掉幾套總價100萬元出頭的，也是投資客出手，租金大約在3500元/月至4000元/月。近期我們有一位客戶以178萬元買入，花了3萬元簡單裝修后出租，每個月4000元的租金，回報率比存銀行高?！?/p>

如今，這些活躍在“老破小”賽道的投資客，買房邏輯已經(jīng)變了。

“他們捧著真金白銀來買房，并不是瞄準未來漲價，而是看中了穩(wěn)定的租金收益，順便等拆遷?！蓖鯒澲钢貓D上的楊浦濱江板塊解釋說，“平?jīng)雎贰⒍êＢ愤@幾個小區(qū)，出來一套搶一套，都是200萬元以下的房子。”

同時，自住和改善性二手房成交也比去年同期活躍。他介紹說，門店對面這個房齡20年、總價約700萬元至900萬元的商品房小區(qū)，4月份成交了3套，比去年多了不少。每經(jīng)記者也在日常走訪中發(fā)現(xiàn)，春節(jié)過后，小區(qū)內(nèi)每逢周末從早到晚都有不少看房人。

李根表示，目前市場流量指標同比明顯上行，購房客群基數(shù)較去年同期擴容，上海全市二手房庫存總量延續(xù)下行趨勢，供需格局趨于平衡。

對于市場趨勢，5月6日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進接受每經(jīng)記者采訪時判斷：“二手房成交量已經(jīng)上了一個新臺階，從近期月度成交放量的持續(xù)性、市場體感等綜合來看，新政對市場需求的釋放效果明顯，也證明了上海市場的活躍度?！?/p>

不過，對于上海房價的變化，嚴躍進指出：“房價指數(shù)環(huán)比止跌回漲，市場信心正在修復。當前置換鏈條逐步打通，購房成本明顯降低，因此市場各方對于房價還是需要以更理性的心態(tài)看待，實現(xiàn)快速成交?！?/p>

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝