每經(jīng)記者｜陳夢妤    每經(jīng)編輯｜杜宇    

“五一”假期前的最后一個(gè)交易日，北京樓市迎來了一場低調(diào)卻分量十足的土拍。

4月30日下午，北京集中出讓朝陽東壩、豐臺(tái)萬泉寺、昌平平西府3宗涉宅用地，總成交金額約91.6億元。其中，華潤置地底價(jià)摘得豐臺(tái)、昌平兩宗地塊，砸下70.6億元，貢獻(xiàn)了今日總成交金額的77%；中國金茂以微弱溢價(jià)摘得朝陽東壩地塊，成交金額約21億元。

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，本次三宗地塊集中出讓，顯現(xiàn)出北京土地市場“分化加劇、理性聚焦”的主線。

華潤置地拿下今年以來北京總價(jià)最高宅地

從結(jié)果看，昌平平西府地塊以12.9億元成交，由華潤置地+未來科學(xué)城摘得，成交樓面價(jià)約2萬元/平方米；大熱門豐臺(tái)萬泉寺0007地塊以57.71億元被華潤置地?cái)孬@；朝陽東壩1105-01地塊以20.98億元由中國金茂摘得，溢價(jià)率0.10%。

豐臺(tái)萬泉寺0007地塊坐落于西南二環(huán)至三環(huán)間，土地面積約3.95公頃，規(guī)劃地上建筑面積9.87萬平方米，起始價(jià)高達(dá)57.71億元，是今年以來北京成交地塊中總價(jià)最高的宅地。

“與此前的中海麗金府相比，該地塊在體量上有所壓縮，容積率也從2.8調(diào)至2.5，為產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供了更多靈活性，同時(shí)未設(shè)銷售指導(dǎo)價(jià)，也為后續(xù)產(chǎn)品創(chuàng)新提供了更多可能?！睆垊P表示。

不過，項(xiàng)目未來入市后，需要直面周邊中海麗金府、中海麗澤三號(hào)院等現(xiàn)有新盤的競爭。張凱分析：“當(dāng)前麗金府去化率尚不足20%，麗澤三號(hào)院去化率也僅維持在30%左右。盡管麗澤板塊的成熟度與遠(yuǎn)期價(jià)值仍值得期待，但當(dāng)前市場環(huán)境下，區(qū)域庫存去化壓力依然明顯?！?/p>

值得留意的是，出讓文件中要求競得人無償建設(shè)沿蓮花河兩側(cè)共計(jì)約17公頃河道綠化帶，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于2200元/平方米，這意味著需要額外支出3.74億元建設(shè)成本，其樓面價(jià)被動(dòng)抬升后與麗金府（樓面價(jià)6.2萬元/平方米）幾乎持平。此外，地塊形狀不規(guī)則且非正南北朝向，未來樓棟排布將面臨面寬限制，地塊內(nèi)部兩處不可移動(dòng)文物的原址保留要求，也對(duì)開發(fā)商綜合能力提出更高要求。

目前，北京市住建委網(wǎng)站顯示的麗金府網(wǎng)簽均價(jià)超過10萬元/平方米。萬泉寺地塊實(shí)際樓面價(jià)與之持平，從這個(gè)角度看，華潤置地未來具備一定的定價(jià)基礎(chǔ)。

在張凱看來，豐臺(tái)萬泉寺核心地塊雖條件優(yōu)越，但高總價(jià)、高配建門檻使其僅獲華潤置地一家底價(jià)成交，印證了當(dāng)前房企對(duì)核心資產(chǎn)也需“精打細(xì)算”。

“國企主導(dǎo)，理性聚焦”

朝陽東壩1105-01地塊是朝陽區(qū)2026年首宗進(jìn)入出讓程序的住宅用地。地塊位于東壩鄉(xiāng)單店區(qū)域，用地面積約2.56公頃，規(guī)劃地上建筑面積約5.11萬平方米，容積率2.0，成交價(jià)約21億元，樓面價(jià)格4.11萬元/平方米。

張凱指出，地塊位于東壩老片區(qū)，生活配套成熟，但距離在建的3號(hào)線站點(diǎn)有一定距離，軌交通勤依賴接駁。其2.0的容積率在朝陽核心區(qū)具備優(yōu)勢，預(yù)計(jì)產(chǎn)品將主打剛需和剛改戶型。

當(dāng)前，東壩板塊存量競爭較為激烈，京投發(fā)展北熙區(qū)一、二期仍有部分在售房源，三期剛剛?cè)胧?。參考北熙區(qū)之前7.9萬元/平方米的成交均價(jià)，中國金茂該宗地塊在定價(jià)上有一定空間。

從市場趨勢看，近年來新房在產(chǎn)品力上持續(xù)提升，更貼合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在價(jià)格上也往往具備優(yōu)勢，這也進(jìn)一步推動(dòng)了購房者“買新不買舊”的傾向，為項(xiàng)目的后續(xù)去化提供了潛在支撐。

張凱分析，昌平平西府地塊通過“減量提質(zhì)”，精準(zhǔn)適配北部職住需求，實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比供應(yīng)；朝陽東壩地塊則為成熟板塊注入新房供給，以產(chǎn)品力應(yīng)對(duì)存量競爭。在國企主導(dǎo)、理性聚焦的背景下，北京樓市正從“量”的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”與“效”的精細(xì)化競爭。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 祝裕