每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏官紅    

隨著上海市規(guī)劃和自然資源局公布2026年土地供應(yīng)計(jì)劃，四大一線城市2026年供地計(jì)劃已全部發(fā)布完畢。

從1月20日北京率先官宣，到廣州、深圳、上海的相關(guān)計(jì)劃陸續(xù)出爐，四城供地計(jì)劃集中在今年一季度發(fā)布，整體調(diào)控基調(diào)一致。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，“減量提質(zhì)、存量盤活、保障產(chǎn)業(yè)與民生、嚴(yán)控商品住宅增量”，已成為一線城市共同的供地主線。另外，四大一線城市供地總量全線收縮，其中，商品住宅用地縮減最為突出，是本輪供地收縮的核心領(lǐng)域。

4月8日上午，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向記者分析，一季度地方政府供地節(jié)奏延續(xù)“縮量提質(zhì)”導(dǎo)向，全國(guó)300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積、土地出讓金同比均有所下滑。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2026年一季度，300城住宅用地成交6274萬(wàn)平方米，同比下降23.5%；土地出讓金2350億元，同比下降42.4%。平均溢價(jià)率4.9%，除廣州、上海、杭州等城市核心地塊拍出較高溢價(jià)外，多數(shù)城市土拍情緒仍偏平淡，市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)持續(xù)。

商品住宅用地大幅縮量

北京是四城中最早公布供地計(jì)劃的城市，1月20日，《北京市2026年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》公布。

根據(jù)計(jì)劃，2026年北京預(yù)期建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模為3040公頃至3540公頃，較2025年的3165公頃至3665公頃小幅縮減，北京已連續(xù)多年壓縮供地總量。其中，2026年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)750公頃至790公頃，同比下降約21%；商品住宅用地為200公頃至240公頃，2025年為240公頃至300公頃，縮量特征明顯。

同時(shí)，北京首次單列城市更新用地指標(biāo)，存量用地占比不低于65%，凸顯“存量盤活”的核心思路。

按中值粗略計(jì)算，上海商品住宅用地降幅在四大一線城市中最為顯著，降幅達(dá)23.3%。計(jì)劃顯示，上海2026年建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模為1140公頃至1500公頃，中值1320公頃，同比下降約9.9%。其中，商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)275公頃至385公頃（2025年為375公頃至485公頃），中值同比降幅約23.3%，并明確存量用地占比不低于70%。中心城區(qū)楊浦、徐匯等核心區(qū)域供地大幅縮量，供地重心逐步向五大新城等近郊區(qū)域轉(zhuǎn)移。

深圳居住用地與商品住宅用地供應(yīng)縮量態(tài)勢(shì)尤為顯著。2月24日發(fā)布的計(jì)劃顯示，深圳2026年建設(shè)用地供應(yīng)總量1068公頃，較2025年的1060公頃基本持平。其中，居住用地計(jì)劃供應(yīng)90公頃，較2025年的100公頃同比降幅10%。

細(xì)分來(lái)看，深圳2026年供應(yīng)商品住宅用地55公頃，較2025年的60公頃小幅縮減，創(chuàng)近年計(jì)劃供應(yīng)新低。

廣州供地調(diào)整呈現(xiàn)“核心區(qū)縮量、外圍放量”的特征。3月13日發(fā)布的《2026年廣州經(jīng)營(yíng)性用地供地藍(lán)皮書》顯示，2026年廣州經(jīng)營(yíng)性用地供地1320公頃，共收錄326宗用地，較2025年小幅增長(zhǎng)約15.8%。

圖片來(lái)源：廣州市規(guī)劃和自然資源局

其中，居住用地119宗，占比36%，較2025年131宗同比有所減少。天河、海珠等核心區(qū)域地塊數(shù)量與面積雙雙縮減，白云、花都、番禺等區(qū)域成為供地主力（南沙供地偏少），整體以“控增量、去庫(kù)存”為導(dǎo)向，優(yōu)質(zhì)地塊集中有序供應(yīng)。

“預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)一線城市供地規(guī)模仍將維持低位?！蓖哐芯吭郝?lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)向記者分析，一線城市供地縮量主要受兩方面因素驅(qū)動(dòng)：一是樓市逐步進(jìn)入存量市場(chǎng)，二手房交易占主導(dǎo)，新房以中高端改善型需求為主，整體新增需求有所回落；二是供地邏輯轉(zhuǎn)向“人房地錢”聯(lián)動(dòng)、以需定供，一線城市人口流入節(jié)奏放緩，供地規(guī)模隨之相應(yīng)收縮。

用地結(jié)構(gòu)重構(gòu)：向產(chǎn)業(yè)、保障房?jī)A斜

在供地總量收縮的同時(shí)，四大一線城市用地結(jié)構(gòu)出現(xiàn)根本性調(diào)整，打破以往“重商品住宅、輕產(chǎn)業(yè)民生”的格局，形成“產(chǎn)業(yè)用地優(yōu)先、保障房只增不減、商品宅地嚴(yán)控”的新格局。

廣州、深圳均將新質(zhì)生產(chǎn)力空間保障放在土地供給首位，深圳明確產(chǎn)業(yè)用地“市場(chǎng)導(dǎo)向、不設(shè)上限”的原則，廣州則全力保障。北京在計(jì)劃中明確提升產(chǎn)業(yè)用地保障力度，產(chǎn)業(yè)用地規(guī)模小幅增加，優(yōu)先保障重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地；上海堅(jiān)持優(yōu)先供應(yīng)先進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地，產(chǎn)業(yè)用地占比居四城前列，以土地供給推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

廣州產(chǎn)業(yè)用地保障力度突出，經(jīng)營(yíng)性用地中商服與工業(yè)用地合計(jì)占比57%，商服用地占比46%，為經(jīng)營(yíng)性用地中占比最高的類型，重點(diǎn)保障產(chǎn)業(yè)、科創(chuàng)類項(xiàng)目用地需求。

深圳優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)用地，同時(shí)嚴(yán)控新增商辦用地，鼓勵(lì)商辦用地功能轉(zhuǎn)換，推動(dòng)土地資源向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)與重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)傾斜。

與產(chǎn)業(yè)地同步強(qiáng)化的，是保障性住房用地持續(xù)加碼。四城均明確保障房用地只增不減，推動(dòng)“住有所居”向“住有優(yōu)居”升級(jí)。

北京2026年保障房用地計(jì)劃供應(yīng)350公頃，供應(yīng)規(guī)模保持穩(wěn)定，且大幅超過(guò)商品住宅用地供應(yīng)上限，優(yōu)先布局在軌道站點(diǎn)、就業(yè)集中區(qū)域，切實(shí)保障剛需群體住房需求。

上海保障房用地略有下調(diào)，保租房用地亦有所下調(diào)，計(jì)劃供應(yīng)保障性住房用地70公頃至105公頃、保障性租賃住房用地30公頃至55公頃，并表示將持續(xù)加大租賃住房供給。廣州單列保障性住房用地，持續(xù)加大供應(yīng)力度，結(jié)合城中村改造配建保障房，實(shí)現(xiàn)保障房供給與城市更新有機(jī)銜接。深圳2026年保障房用地35公頃，占居住用地比例接近39%。

宋紅衛(wèi)表示，一線城市用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，一定程度上受到近年房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的引導(dǎo)。城市開發(fā)正從“開發(fā)地塊”向“經(jīng)營(yíng)資源”轉(zhuǎn)變，鼓勵(lì)將文化、生態(tài)等資源打包整體運(yùn)營(yíng)，提升土地綜合價(jià)值。

“供地模式與結(jié)構(gòu)變化將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。以需定供有助于緩解新增庫(kù)存壓力，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)修復(fù)?！彼渭t衛(wèi)提到，未來(lái)新增供地將更集中于核心區(qū)域且以小型地塊為主，疊加歷史風(fēng)貌保護(hù)等要求，開發(fā)難度與成本將進(jìn)一步提高；同時(shí)在“好房子”政策導(dǎo)向下，房企需在提升產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)適配市場(chǎng)購(gòu)買力，對(duì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)媒資庫(kù)