每經(jīng)記者｜李旭馗  黃婉銀    每經(jīng)編輯｜何小桃    

“感覺就很像個(gè)個(gè)（都）揣著現(xiàn)金在排隊(duì)等法拉利，哪怕你兜里有一個(gè)億，現(xiàn)在想在香港買套心水（合意）的新房，都得靠‘搶’?！币簧车禺a(chǎn)科技有限公司創(chuàng)始人陳榮強(qiáng)如此感嘆道。

2026年一季度，香港新房成交創(chuàng)2013年以來同期新高，買賣登記更是創(chuàng)下歷史同期新高。

香港成為本輪全國樓市的“領(lǐng)頭羊”，占盡天時(shí)、地利、人和：天時(shí)是地緣沖突下中東及全球避險(xiǎn)資金轉(zhuǎn)向；地利是租金托底、利息下行推動(dòng)周期回歸；人和則是香港推出的多項(xiàng)人才計(jì)劃，持續(xù)引入剛需支撐。

2026年3月22日，港島南區(qū)樓盤DEEP WATER SOUTH推售現(xiàn)場(chǎng)，買家排起長(zhǎng)龍 圖片來源：每經(jīng)記者 ?李旭馗 攝

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一口氣掃貨10套房

“大手客”入市創(chuàng)18年來新高

2026年3月22日一大早，邱先生已從迪拜飛抵香港。當(dāng)日，港島南區(qū)樓盤 DEEP WATER SOUTH 開售。

在蘇州經(jīng)營(yíng)機(jī)械工程公司的邱先生，已在中東迪拜深耕業(yè)務(wù)，原計(jì)劃讓即將畢業(yè)的兒子赴迪拜工作、買房安家，然而，美以伊戰(zhàn)爭(zhēng)硝煙突起，安全感取代了一切規(guī)劃。

開售這天是一個(gè)平常的星期日，DEEP WATER SOUTH的推售現(xiàn)場(chǎng)卻熱鬧得像網(wǎng)紅店，來這里的除了香港本地人，還有拖著行李箱就來抽簽買樓的內(nèi)地人，以及說著一口流利粵語的外國人。

2026年3月22日，港島南區(qū)樓盤DEEP WATER SOUTH推售現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 ?李旭馗 攝

幸運(yùn)的是，在這個(gè)起步價(jià)就要900多萬港元的項(xiàng)目，邱先生有幸中簽，用934萬港元買入了337平方呎（約31.31平方米）的一房單位。

邱先生的老友周鵬飛也參與了該項(xiàng)目的認(rèn)購。他長(zhǎng)期在港工作，目前擔(dān)任宏利香港高級(jí)區(qū)域經(jīng)理，這是他準(zhǔn)備在港投資的第三套房產(chǎn)。然而，他未抽中想要的440平方呎兩房。

“去年和朋友兩家人已一起閉著眼睛在香港買了3套房。買了就賺了，當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)是現(xiàn)在的七折，現(xiàn)在漲了不少，但仍處在上升通道中。”周鵬飛說。

DEEP WATER SOUTH挨著香港著名的深水灣、壽臣山，緊鄰地鐵，折后平均呎價(jià)（1平方呎≈0.09290304平方米）約2.7萬港元，共吸引了2200組認(rèn)購，超額認(rèn)購逾23倍。

港島南岸第六期DEEP WATER SOUTH 圖片來源：中原地產(chǎn)官網(wǎng)

據(jù)該項(xiàng)目開發(fā)商會(huì)德豐地產(chǎn)的副主席兼常務(wù)董事黃光耀透露，當(dāng)天有一個(gè)客戶直接斥資1.29億港元，一口氣拿下10套房。

此類大額成交，近期在香港新樓盤中屢見不鮮。3月28日，香港本地開發(fā)商恒基兆業(yè)在紅磡推售的123套房源僅用4小時(shí)便告罄，也有人一次性掃房10套，項(xiàng)目單日套現(xiàn)超10億港元。

香港中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，截至3月20日，2026年一季度香港新房市場(chǎng)共記錄265宗“大手客”入市案例（指同一買家在同一小區(qū)購入多套房源），創(chuàng)下2008年以來同期新高。

從港島南區(qū)到九龍核心區(qū)，新盤一經(jīng)推出便迎來認(rèn)購熱潮。近期尖沙咀、西九龍高鐵站附近的熱門樓盤開盤即售罄。在一片“不挑了”的搶購聲中，香港樓市，是否正重新站回上升軌道？

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中介“從一睜眼就開始忙”

中東資產(chǎn)配置客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港

3月28日，一沙地產(chǎn)科技有限公司創(chuàng)始人陳榮強(qiáng)在其公眾號(hào)“湯姆港房”上寫了幾個(gè)“不夠”：

時(shí)間不夠，現(xiàn)在的客戶需求排山倒海一樣砸過來，昨天晚上9點(diǎn)才吃上第一口飯，帶看客戶的樓盤名單長(zhǎng)到看不完；

房源不夠，現(xiàn)在的頂級(jí)豪宅市場(chǎng)完美詮釋了什么叫“供需失衡”，感覺就很像個(gè)個(gè)（都）揣著現(xiàn)金在排隊(duì)等法拉利，哪怕你兜里有一個(gè)億，想在香港買套心水（合意）的新房，都得靠“搶”。

其余略。

陳榮強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)有20多組客戶認(rèn)購尖沙咀一個(gè)項(xiàng)目，最終僅2組抽中。3月20日，陳榮強(qiáng)接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，他的團(tuán)隊(duì)服務(wù)的客戶基本都是想要在香港置業(yè)的內(nèi)地人或是來自內(nèi)地的港漂。

據(jù)陳榮強(qiáng)回憶，香港樓市真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在去年年中，市場(chǎng)突然出現(xiàn)了情緒上的反彈，“大家開始相信香港的房?jī)r(jià)還會(huì)漲?！?/span>

隨后，來找陳榮強(qiáng)看房的內(nèi)地人逐漸多了起來，“從一睜眼就開始忙”。2026年農(nóng)歷春節(jié)前的一個(gè)月內(nèi)，陳榮強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)組織了4組看房團(tuán)，春節(jié)過后又組織了2組看房團(tuán)，人數(shù)最多的團(tuán)有100人，最少的團(tuán)也有30人。此外，這段時(shí)間內(nèi)，陳榮強(qiáng)和他的團(tuán)隊(duì)每周都要接待差不多80位一對(duì)一看房的客戶。

2026年2月26日，DEEP WATER SOUTH項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 ?李旭馗 攝

“要知道，以往香港房產(chǎn)市場(chǎng)在1月至3月為淡季，但今年1月至3月，房子越賣越火，越火就越多人搶購。”陳榮強(qiáng)說。

陳榮強(qiáng)和他的團(tuán)隊(duì)還在近期接待了兩三波中東資產(chǎn)配置中介。這些中介原本是為內(nèi)地客戶尋找在中東的投資機(jī)會(huì)，但美以伊戰(zhàn)爭(zhēng)開始后，一些客戶已將目光投向香港。

“他們的客戶中，有人想通過1億港元以上的基金投資香港大型物業(yè)，有人更關(guān)注500萬港元至1000萬港元區(qū)間的零散房源。因?yàn)橄愀鄯績(jī)r(jià)比中東貴四五倍，個(gè)人投資者通常不會(huì)買太貴的物業(yè)，買了以后要么出租，要么在抄底后半年內(nèi)賣掉?！标悩s強(qiáng)說。

美以伊戰(zhàn)爭(zhēng)不斷升級(jí)，推動(dòng)全球資金重新配置，香港成為國際資本公認(rèn)的全球安全資產(chǎn)避風(fēng)港，家族辦公室（以下簡(jiǎn)稱家辦）的數(shù)量增長(zhǎng)尤為明顯。

香港投資推廣署委托德勤在2026年2月發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2025年底，香港單一家辦已超3380間，兩年間新增680間，增幅超25%，資金來源覆蓋中東、歐洲等地。其中約40%的受訪家辦在港配置房地產(chǎn)，投資金額多集中在5100萬港元～1億港元。

不過，香港中文大學(xué)劉佐德全球經(jīng)濟(jì)及金融研究所常務(wù)所長(zhǎng)莊太量教授告訴記者，中東資金雖有流入香港，但更多是出于避險(xiǎn)需求，資金以存放為主。相關(guān)資金進(jìn)場(chǎng)后，即便暫時(shí)不用也會(huì)進(jìn)行布局，對(duì)市場(chǎng)可能產(chǎn)生一定影響，也可能影響有限。

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新房成交創(chuàng)13年來同期新高

內(nèi)地客率先嗅到暖意

自2024年“撤辣”（2024年2月28日，香港特區(qū)政府財(cái)政司宣布，即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施）以來，香港樓市經(jīng)歷了近兩年的筑底、修復(fù)、信心重建。

2026年初的香港，正撕掉樓市疲軟的舊標(biāo)簽。

據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署，2026年2月樓價(jià)指數(shù)環(huán)比漲1.59%，已經(jīng)連漲9個(gè)月，若3月漲勢(shì)延續(xù)，僅一季度的漲幅就將追平2025年全年。

香港中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度香港一手成交實(shí)際已達(dá)6300宗，創(chuàng)2013年一手新例后同期新高。而新房買賣登記累計(jì)錄得5373宗，涉及總金額高達(dá)628億港元，分別同比大漲38%、94%，更創(chuàng)下歷年同期新高。

回望2025年，香港樓價(jià)指數(shù)當(dāng)年已上漲3.25%：一手新房成交量達(dá)2.06萬宗、成交金額2256億港元，分別同比上升21.9%、8.2%；二手成交3.98萬宗、成交金額2917億港元，分別同比上升17.9%、20.4%。

香港樓市的暖意，最早由內(nèi)地客捕捉。在香港業(yè)主還未從樓市低迷中回過神時(shí)，內(nèi)地客已率先出手。彼時(shí)，買家的議價(jià)空間極大。

第三地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理吳文忠已在香港從事地產(chǎn)代理多年，他直觀地感受到，從去年9月開始，內(nèi)地客在港買房突然下手快了很多，“有些直接一買就買兩三套，而且不少是5000萬港元以上的大戶型?！?/span>

入市早的內(nèi)地客，已嘗到了房?jī)r(jià)上漲的甜頭。吳文忠透露，兩年前至去年入手香港房產(chǎn)的客戶，所持物業(yè)平均漲幅達(dá)15%至20%，部分房源漲幅甚至高達(dá)30%。

一個(gè)明顯例子是，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)與港鐵集團(tuán)合作開發(fā)的Blue Coast項(xiàng)目，在2024年年初吸引2.8萬組認(rèn)購，成為彼時(shí)香港新盤“票王”，平均66人搶1套房。中原地產(chǎn)港島南岸分行高級(jí)分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理王偉誠表示，該項(xiàng)目在今年3月出現(xiàn)首筆二手交易，原業(yè)主于2024年以970萬港元一手購入，收樓一天就賣出，本次轉(zhuǎn)手賬面獲利110萬港元。

香港置業(yè)研究部董事王品弟觀察到，如今的內(nèi)地買家金融素養(yǎng)更高，他們敏銳捕捉到免稅、利息下行與高租金回報(bào)疊加帶來的窗口期，將香港房產(chǎn)視為長(zhǎng)線投資標(biāo)的，“不再是買一套自住，甚至出現(xiàn)一次性購入五六套的情況”。

信和置業(yè)執(zhí)行董事田兆源也告訴記者，公司旗下柏瓏系列項(xiàng)目中，內(nèi)地買家比例明顯提升。

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自住、投資、租賃多元支撐

但“房?jī)r(jià)不會(huì)90度垂直暴漲”

同樣是樓市反彈，2026年的香港樓市，與2024年撤辣初期的“虛火”有著本質(zhì)區(qū)別。

吳文忠清晰記得，2024年2月撤辣后，香港樓市也曾出現(xiàn)成交量暴漲，但彼時(shí)的買家，多是抱著“撿漏心理”入市，“因?yàn)槎愘M(fèi)降了30%，大家覺得撿了便宜，根本沒考慮市場(chǎng)行情、租賃價(jià)值，扎堆買了新界偏遠(yuǎn)區(qū)域、啟德部分的期房”。

2026年的這波反彈，是自住、投資、租賃等多元化需求共同支撐的結(jié)果。

王品弟認(rèn)為，本輪樓市回暖的核心，是撤辣政策后釋放了被壓抑15年～20年的購買力。過去在“辣招”環(huán)境下，持有多套房產(chǎn)的投資者因雙倍印花稅等成本，遲遲不愿入市，政策松綁后，這部分群體開始進(jìn)行“舊換新、小換大、遠(yuǎn)換近”的資產(chǎn)優(yōu)化，帶動(dòng)了市場(chǎng)的整體活躍度。同時(shí)，銀行利息下行、定期存款收益走低，而房產(chǎn)投資能實(shí)現(xiàn)“租金收益+房?jī)r(jià)上漲”的雙重回報(bào)。

樓市的回暖，也離不開香港的“搶人才”計(jì)劃。據(jù)香港勞工及福利局局長(zhǎng)孫玉菡在3月25日披露的數(shù)據(jù)，過去三年，各項(xiàng)人才入境計(jì)劃共收到近60萬宗申請(qǐng)，逾41萬宗獲批，當(dāng)中，內(nèi)地人才約30萬宗。而高端人才通行證計(jì)劃過去三年共收到逾15萬宗申請(qǐng)，當(dāng)中逾12萬宗獲批。

人口結(jié)構(gòu)的改善帶來了真實(shí)居住需求、租賃需求、置業(yè)需求，成為支撐樓市最穩(wěn)固的基本面。

田兆源指出，投資者入市給予了市場(chǎng)強(qiáng)烈的信號(hào)，隨著利率預(yù)期下行、優(yōu)質(zhì)盤源陸續(xù)推售，香港住宅市場(chǎng)動(dòng)力有望持續(xù)。

對(duì)于香港樓市的未來，王品弟的判斷是“重回上升軌道，但不會(huì)90度垂直暴漲”。他預(yù)計(jì)2026年全年的上升斜率將比較陡峭，大于45度，去年及前年年底入市的物業(yè)，部分已上漲20%～30%，但后續(xù)會(huì)逐步回歸平穩(wěn)的上升節(jié)奏。

莊太量表示，香港從2024年底就開始進(jìn)入降息周期，疊加樓市印花稅下調(diào)等因素，讓香港樓市目前還處在上升軌道里。

香港樓市真的火了嗎？從排隊(duì)的搶房人潮和攀升的數(shù)據(jù)來看，答案是肯定的。當(dāng)避險(xiǎn)資金、周期力量與人才紅利在香江合流，香港樓市已在C位領(lǐng)漲。

策劃|盧嶸

記者|李旭馗 黃婉銀

編輯|何小桃 易啟江 杜恒峰

校對(duì)|魏文藝

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