中指研究院

2025年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體平穩(wěn)，但國(guó)內(nèi)供強(qiáng)需弱矛盾仍較突出，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)供需偏弱態(tài)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)拓展以輕資產(chǎn)輸出為主，運(yùn)營(yíng)聚焦提質(zhì)增效，部分頭部企業(yè)項(xiàng)目出租率及租金收入保持平穩(wěn)，但整體經(jīng)營(yíng)壓力不減。2026年，中指研究院基于多年研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，啟動(dòng)“2026中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”研究，旨在發(fā)掘行業(yè)綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、運(yùn)營(yíng)能力突出的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)群體，引導(dǎo)企業(yè)在準(zhǔn)確把握發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)管理水平，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

從規(guī)模表現(xiàn)看，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代，企業(yè)拓展策略偏謹(jǐn)慎，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有及運(yùn)營(yíng)面積增速繼續(xù)放緩，租金及運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入止增轉(zhuǎn)降。企業(yè)布局持續(xù)向高能級(jí)城市集中，2025年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心六成位于一、二線城市。

從成長(zhǎng)性看，行業(yè)從規(guī)模增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向存量精耕，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)對(duì)拿地開(kāi)發(fā)普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，轉(zhuǎn)而以輕資產(chǎn)模式作為主要拓展手段。同時(shí)，部分企業(yè)通過(guò)出售商辦項(xiàng)目?jī)?yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，聚焦核心運(yùn)營(yíng)能力建設(shè)。

從經(jīng)營(yíng)質(zhì)量看，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍偏弱，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率小幅下降。零售商業(yè)方面，企業(yè)通過(guò)空間調(diào)改、精準(zhǔn)招商、會(huì)員深耕與數(shù)字化賦能協(xié)同發(fā)力，穩(wěn)客流促增長(zhǎng)；辦公物業(yè)方面，企業(yè)通過(guò)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)、推動(dòng)服務(wù)升級(jí)，對(duì)沖租金下行與需求疲軟壓力。

從融資能力看，企業(yè)盤(pán)活存量需求驅(qū)動(dòng)資產(chǎn)證券化放量，2025年房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)發(fā)行的CMBS/ CMBN、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS金額同比增幅超五成。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs穩(wěn)步擴(kuò)容，2025年共5只消費(fèi)REITs首發(fā)上市；同時(shí)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)，企業(yè)“投融管退”閉環(huán)逐步打通。

從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)消費(fèi)場(chǎng)景升級(jí)、存量商辦資產(chǎn)盤(pán)活、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs擴(kuò)圍等多重機(jī)遇，行業(yè)發(fā)展重心逐步向“提質(zhì)增效”聚焦。商業(yè)場(chǎng)景端，零售商業(yè)加速引入更多體驗(yàn)式業(yè)態(tài)與品牌旗艦店，通過(guò)整合文旅資源與入境消費(fèi)需求，打造商旅文體健綜合體及國(guó)潮購(gòu)物地標(biāo)。存量盤(pán)活端，業(yè)態(tài)兼容轉(zhuǎn)換與自持商辦“松綁”等政策，為低效資產(chǎn)的調(diào)改與功能重塑釋放了空間。資本循環(huán)端，公募REITs擴(kuò)圍至商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，為企業(yè)開(kāi)辟了資產(chǎn)證券化與權(quán)益型融資新路徑，倒逼企業(yè)強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力并提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)績(jī)效，利用不動(dòng)產(chǎn)金融工具優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，推動(dòng)行業(yè)整體向資產(chǎn)管理方向轉(zhuǎn)型。

2026年，隨著擴(kuò)內(nèi)需、提振消費(fèi)政策繼續(xù)發(fā)力，消費(fèi)市場(chǎng)有望延續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但短期內(nèi)商鋪及寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍面臨供大于求、租金下行的壓力。面對(duì)存量競(jìng)爭(zhēng)加劇、消費(fèi)需求日趨多元的挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)聚焦運(yùn)營(yíng)水平和資管能力提升，堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的同時(shí)把握不動(dòng)產(chǎn)金融機(jī)遇實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。