每經記者｜陳利    每經編輯｜陳俊杰    

華僑城（亞洲）地塊又要被回收了。日前，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《關于合肥市市本級2026年收回收購存量閑置土地項目申報地方政府專項債券擬收回收購價格的公示》顯示，擬收購3宗位于市本級的閑置土地，涉及華僑城（亞洲）旗下合肥華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司的JK202105號、JK202106號及JK202108號項目。

《每日經濟新聞》記者（下稱“每經記者”或記者）注意到，上述擬被收購地塊，是華僑城在2021年拍得的核心資產，彼時其拍入總價約23.04億元。但幾年過去，如今地塊價值已大幅縮水，評估價約21.04億元，而最終回購價在評估價基礎上下調了18%，定格在17.25億元。這也意味著，僅這3宗土地，華僑城賬面預計就將虧損約5.79億元。此外，記者還注意到，巢湖華僑城溫泉小鎮(zhèn)也面臨著土地回購的現狀。兩方相加，華僑城這次賬面虧損要超過8億元。

相對拿地價，“總折價”超25%

此次被收購地塊要追溯到5年前。

彼時，據合肥市土地市場網公布的消息，合肥華僑城分別溢價以約9.66億元、3.08億元、5.0億元和10.3億元競得合肥經開區(qū)JK202105號、經開區(qū)JK202106號、經開區(qū)JK202107號、經開區(qū)JK202108號4宗地塊，累計總面積達到約913.05畝。

拿地當晚，華僑城（亞洲）就為此專門發(fā)布了一則公告。根據公告，該4宗地塊均為合肥空港國際小鎮(zhèn)二期用地，其中包括約35.33萬平方米的住宅用地及約21.53萬平方米的商業(yè)用地。此外，合肥市自然資源和規(guī)劃局設定該地塊住宅用地最高售價為每平方米1.38萬元。

公開資料顯示，合肥空港國際小鎮(zhèn)預計占地面積為9.2平方公里，位于安徽省新橋科技創(chuàng)新示范區(qū)的核心區(qū)域。2019年、2021年華僑城分兩次在合肥經開區(qū)拿下了9塊地，總計面積1944畝，拿地總價約53.4億元，擬打造集商業(yè)辦公、生態(tài)綠地、居住配套設施及綜合服務中心等于一體的項目。

天眼查顯示，華僑城（亞洲）是華僑城集團唯一的境外上市平臺，以“綜合開發(fā)+城鎮(zhèn)化產業(yè)生態(tài)圈投資”為發(fā)展模式。

時至今日，上述3宗地塊因處于閑置狀態(tài)而被提上了回收的議程。記者了解到，去年，合肥市自規(guī)局發(fā)布的2025年第一批擬收回收購國有建設用地名單中，這3宗地塊就已在列。

3宗地塊拿地總價約23.04億元，根據最新公示，目前評估價值為21.04億元，而最終擬收回收購價格在此評估價基礎上下調18%，定格為17.25億元。據此粗略計算，較拿地價“總折價”超過25%，若不計融資成本，與5年前相比，這3宗地塊華僑城就將虧損5.79億元。

記者還注意到，同樣是在合肥，巢湖華僑城溫泉小鎮(zhèn)也面臨著土地回購的現狀。

記者查詢到， 2月13日，巢湖市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的《關于安巢經開區(qū)2026年第一批收回收購存量閑置土地項目申報地方政府專項債券擬收回收購價格的公示》顯示，擬收儲華僑城半湯溫泉小鎮(zhèn)項目中一宗488.52畝的土地，市場評估價格7.07億元，集體決策下調幅度15.75%，擬收回收購價格5.96億元。

而據華僑城（亞洲）2019年6月3日公告，當年5月15日，公司全資附屬子公司華僑城港亞與合肥國嘉聯合體以總價約11.30億元拿下地塊，地塊總建筑面積約為46.04萬平方米。

根據彼時雙方簽訂的合作協(xié)議，以華僑城持股51%計算，該地塊的土地成本就已花費約5.76億元，對應此次回收價格，華僑城預計將虧損2.72億元。

每經記者梳理了華僑城（亞洲）2010年—2025年財報，截至2025年中期，合肥空港國際小鎮(zhèn)計容建筑面積159.3萬平方米，已開盤總可售面積65.9萬平方米，累計銷售面積51.94萬平方米，累計銷售額32.08億元。華僑城半湯溫泉小鎮(zhèn)計容建筑面積34.5萬平方米，截至2023年末已開盤總可售面積4.51萬平方米，累計銷售面積僅0.22萬平方米，銷售金額僅0.37億元。此后，該項目一直未有新的銷售數據披露。

虧損持續(xù)擴大

上述情況，對于如今仍深陷虧損的華僑城（亞洲）而言無疑是雪上加霜。

3月5日，華僑城（亞洲）發(fā)布盈利警告，預計2025年公司權益持有人應占虧損不超過人民幣18億元，較2024年度的1.7億元虧損大幅增加。

對此，華僑城（亞洲）表示，虧損擴大主要由于2024年同期，公司通過出售綜合開發(fā)項目股權實現了一次性投資收益，這部分收益有效對沖了當期經營壓力，收窄了虧損幅度，而2025年未發(fā)生同類交易。此外，2025年對部分綜合開發(fā)項目的存貨及在建工程計提減值損失，并對部分合營公司投資確認損失及計提減值。

事實上，面對持續(xù)虧損，華僑城（亞洲）也在頻繁出售資產減負。繼出售上海蘇河灣項目酒店部分資產后，2025年10月，再次掛牌出售西安華宜置地有限公司，而該公司持有的資產正是位于西安南門外的華僑城長安國際，由華僑城（亞洲）于2015年以15.9億元從長安控股集團收購而來。

彼時，華僑城（亞洲）曾如此描述該物業(yè)：位于西安市中心，具備高級商業(yè)配套設施，收購事項將擴大華僑城亞洲的項目儲備，讓公司收入來源多元化。

但在2020年12月，華僑城（亞洲）與HNW Investment Fund共同出資設立開曼基金，并斥資20.37億港元收購港名有限公司進而收購西安華僑城置地（即如今的“西安華宜置地”），其中華僑城（亞洲）占權益49%，HNW占權益51%。

據中國房地產報報道，此次收購，附帶一份沉甸甸的對賭協(xié)議：華僑城（亞洲）承諾，西安華僑城置地2021年、2023年及2025年的年租金收入（不含稅）需分別不低于8500萬元、9300萬元及1億元，若未達標將觸發(fā)資產購回機制。但數據顯示，西安華宜置地2024年營收6782.4萬元，營業(yè)利潤虧損近1600萬元，凈利潤虧損約1460萬元；2025年前三季度，公司營收5156.27萬元，營業(yè)利潤與凈利潤虧損額分別擴大至1239萬元和1447.27萬元。

上述業(yè)績距離2025年租金目標相去甚遠，若觸發(fā)回購將加劇集團資金壓力，在此背景下，出售成為華僑城的理性選擇。

值得注意的是，華僑城集團旗下另一上市公司華僑城A，預計2025年凈利潤虧損130億元~155億元，較2024年的虧損86.62億元進一步擴大。這已是華僑城A連續(xù)第四年虧損，2022年—2024年分別虧損109.05億元、64.92億元和86.62億元。

2025年，華僑城A的虧損主要源于地產業(yè)務收入結轉金額和毛利率下降，以及為“促回款”在第四季度加大資產轉讓力度，部分交易形成虧損。值得注意的是，2024年華僑城A文旅板塊毛利率已連續(xù)多年下滑，從2021年的32.36%降至2024年的14.34%。

封面圖片來源：劉國梅