每經編輯｜每經記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經記者 楊羚強 發(fā)自上海

地產集團整體上市，無疑是上海房地產國資改革的另一重頭戲?！睹咳战洕侣劇酚浾咦⒁獾?，中華企業(yè)、中星地產以及地產集團旗下的其他優(yōu)質地產開發(fā)項目會不會合并，最終組成一個龐大的上海地產開發(fā)航母，成為投資者最為關注的內容。

周轉速度拖累盈利能力

中國房地產業(yè)協(xié)會公布的2013中國房地產開發(fā)企業(yè)500強測評榜單顯示，中華企業(yè)排名第144名，中星地產則排名178名。從上述排名來看，兩家公司的規(guī)模和實力非常接近，再加上地產集團旗下其他的地產資源，一旦上海地產集團整體上市成功，其實力顯然要比目前的中華企業(yè)實力強得多。從毛利水平來看，中華企業(yè)或是目前地產股中利潤率最高的幾家地產公司之一。從2010年到2012年，中華企業(yè)連續(xù)三年的毛利率都達到了40%左右的水平，高于行業(yè)水平。

但高毛利并沒有為中華企業(yè)的股東帶來良好的股東回報。東方財富網根據中華企業(yè)2012年年報數據測算得出，其凈資產收益率僅為9.94%，還不到萬科的一半，低于行業(yè)平均水平。

中金公司研報稱，中華企業(yè)3季度單季度財務費用1.8億元；公司凈負債率較年初提升55.9個百分點至208.6%，上述融資成本對中華企業(yè)來說顯然是偏高的。根據公司三季度報告，前9月中華企業(yè)的凈利潤總額不過2.69億元。

中金公司預測，中華企業(yè)主要融資渠道以高成本信托為主，單季度的利息費用在1.5億~1.8億元之間，高融資成本使得公司未來兩到三年難以獲得快速業(yè)績增長。

然而，導致中華企業(yè)凈資產收益率偏低的原因，不僅有高額融資成本帶來的影響。存貨周轉速度偏低，同樣是導致中華企業(yè)凈資產收益率偏低的原因。據東方財富網顯示，萬科的存貨周轉率為1300、1400多天，而中華企業(yè)去年的存貨周轉天數高達3800多天。

或成國資地產整合平臺

周轉速度的放慢，不僅令公司的凈資產收益率下降，也加大了公司方面的資金壓力。

那么，為何中華企業(yè)的周轉速度會比同行慢很多？

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，造成一個公司周轉速度慢的原因有很多，其中最為重要的是銷售和產品方面。

上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍則進一步透露，周轉速度慢很多時候是企業(yè)有意為之。如果一個開發(fā)商拿地成本很低，而目前同區(qū)域的其他地塊價格已賣得非常貴了，在這個時候，開發(fā)商通常會有惜售心理，不愿意快速賣房。

上述說法與目前中華企業(yè)的現(xiàn)狀很接近。盡管在過去三年時間，中華企業(yè)和旗下的古北集團曾多次參加土地拍賣，但斬獲的新增土地非常少。在土地價格水漲船高，新增土地又少的情況下，中華企業(yè)顯然很難像萬科那樣采取高周轉的策略，將房屋平價銷售。

不過，公司方面否認了上述觀點。中華企業(yè)稱，不存在不愿意犧牲利潤率而導致降低周轉率的情況，對于存貨周轉天數較長的問題，公司正在積極研究。公司方面強調，作為房地產企業(yè)，利潤指標始終是放在首位的。

在這樣的背景下，國資改革對中華企業(yè)來說就會有非常重要的意義。國泰君安研報稱，一旦國資啟動改革，中華企業(yè)將迎來巨大利好。研報認為，中華企業(yè)符合“大集團、小公司”特征，大股東上海地產集團與公司存在同業(yè)競爭問題，公司有望成為上海國資地產整合平臺。

事實上，一旦包括中星地產在內的房地產企業(yè)及項目并入到中華企業(yè)，后者的土地儲備有望迅速大幅增加。

記者統(tǒng)計，截至今年上半年，中華企業(yè)在上海開發(fā)的項目總共有6個，總建筑面積達到160萬平方米。而中星集團正在銷售中的住宅項目就達到6個，其中部分項目因為擁有稀缺資源而售價較高。

不過，能夠真正提升中華企業(yè)經營能力的，還是國資改革帶來的企業(yè)激勵機制的變化。蘭德咨詢公司總裁宋延慶告訴記者，此前國資委對央企的重組，曾經促成很多房企負責人著重考慮凈資產收益率的提升。他們通過加速存貨周轉速度，降低售價的方式，來提升凈資產收益率，并獲得了不錯的成功。